Na przestrzeni lat, nabywanie nieruchomości stało się popularną formą lokowania kapitału własnego. Nieruchomościami inwestycyjnymi interesują się już nie tylko osoby posiadające odpowiedni zasób gotówki, ale również ci, którzy wykazują wystarczającą zdolność kredytową.
Jak sama nazwa wskazuje – nieruchomość inwestycyjna ma być dla właściciela źródłem przychodów, dlatego ważne jest dokładne sprawdzenie jej wartości technicznej.
Wartość techniczna nieruchomości – na co zwrócić uwagę przed zakupem?
Istnieje kilka aspektów, które jednoznacznie wskazują wartość techniczną nieruchomości.
Najważniejsze z nich to:
- fundamenty oraz hydroizolacje;
- balkony, tarasy hydroizolacje;
- ściany, typu budowlanych na ściany;
- stolarka okienna i drzwiowa;
- elewacja, jakość, trwałość;
- dach, pokrycie, termoizolacja, kominy, obróbki blacharskie;
- wentylacja, nawietrzaki, kominy, rekuperacja;
- system grzewczy, rodzaj pieca, rodzaj grzejników lub ogrzewania.
Kluczowym jest także przeanalizowanie trwałości zastosowanych materiałów i rozwiązań technicznych. Pozwoli to określić, ile nieruchomość będzie kosztować w utrzymaniu, jakich czynności naprawczo-remontowych będzie wymagać za 5,10, 20 lat, ale również – ile będzie po takim czasie warta.
Co decyduje o zysku lub stracie na nieruchomości?
Polacy coraz lepiej radzą sobie z zarządzaniem swoimi finansami długoterminowo. Na przestrzeni ostatnich 30 lat dostrzegamy wyniki finansowe osób, które w sposób mądry zarządzały swoim majątkiem, szczególnie inwestując w nieruchomości. Traktowanie zakupu mieszkania czy domu w kontekście dobra obrotowego sprawia, że po kilku lub kilkunastu latach możemy skonsumować zyski nie tylko z najmu, ale również ze wzrostu wartości.
Dwa główne elementy finansowe decydujące o zysku lub stracie nieruchomości to:
- przychody z najmu;
- wzrost wartości w czasie.
Eksperci ds. nieruchomości są jednomyślni: najważniejszym kryterium wyznaczającym wartość nieruchomości jest lokalizacja. Mieszkania w centrum dużych, akademickich miast są znacznie droższe niż te znajdujące się na obrzeżach. Najlepsze lokalizacje są mocno ograniczone ilościowo, a ich ceny wysokie. Nie każdy ma możliwości, aby w takie nieruchomości inwestować, nie każdy również ma takie plany.
Drugim, niemniej ważnym elementem mającym wpływ na oba elementy bez względu na lokalizację, jest wartość techniczna nieruchomości.
Wysoka wartość techniczna nieruchomości przydaje się w każdej lokalizacji. Może się bowiem okazać, że obiekt w mniej atrakcyjnej części miasta, dzięki wartości technicznej będzie wzbudzać duże zainteresowanie i sprzedawać się w pierwszej kolejności, i to za górne stawki widełek cenowych z okolicy.
W tym przypadku sprawdza się również zasada, że im mniejszy budżet, tym większe znaczenie ma wartość techniczna nieruchomości, dzięki której nie będzie ona wymagała dużych nakładów finansowych po zakupie. Dobry stan techniczny nieruchomości spowoduje, że rentowność z najmu oraz cena sprzedaży będzie co najmniej zadowalająca.
Dlaczego wartość techniczna nieruchomości ma aż tak duże znaczenie?
Przy zakupie nieruchomości, bardzo często mylące jest nasze nawykowe poczucie estetyki. Kupujemy oczami, a emocje sprawiają, że zdajemy się nie widzieć wielu wad technicznych mieszkania, lub wydają nam się one nieistotne. Ładnie wykończone wnętrze i nowoczesne umeblowanie, imponuje naszemu oku. Niemniej jednak, nieruchomość wizualnie zachwycająca może posiadać wątpliwej jakości instalacje, podłogi, tynki, dach i stolarkę. W efekcie, to, co kupiliśmy oczami, trzeba będzie skuć i zniszczyć, co wygeneruje bardzo wysokie koszty.
Dlatego też warto pamiętać o kilku, niezwykle istotnych kwestiach:
- dobrej jakości okna przez wiele lat nie będą wymagały naprawy lub wymiany;
- dobrej jakości instalacja grzewcza będzie spracować sprawnie, nie powodując wycieków, które mogą spowodować ogromne szkody lub utratę najemców;
- dobrze wykonana instalacja elektryczna jest odporna na obciążenia, posiada odpowiednie zabezpieczenia, co gwarantuje jej bezawaryjność i odporność na uszkodzenia zewnętrzne, np. przepięcia;
- wylewki i podłogi dobrej jakości charakteryzują się dłuższą żywotnością. Mając kilku najemców, w ciągu kilkunastu lat podłogi mogą „przeżyć” wielokrotne przeprowadzki;
- dobre sprzęty techniczne są odporne na różne sposoby użytkowania, do tego powinny być łatwe w obsłudze i tanie w serwisowaniu. Dodatkowo, wyposażenie powinno być łatwe w demontażu i wymianie;
- instalacje wodne i wszelkie instalacje powinny mieć sporządzoną dokumentację papierową, a idealnie, jeśli mają jeszcze zdjęciową;
- hydroizolacje balkonów, tarasów, fundamentów (mieszkania parterowe), czyli coś, czego nie widać, jeśli jest wykonane dobrze, to możliwe, że w czasie całego okresu posiadania nieruchomości nie będzie problemów z wilgocią.
Rozpatrując zakup domu, powinniśmy szczególną uwagę zwrócić na dach, który posiada warstwę niewidoczną dla naszego oka – termoizolację. Dobra termoizolacja dachu to komfort termiczny wnętrza zimą i latem, to tania praca ogrzewania, ale i klimatyzacji. Coraz większego znaczenia nabiera także dobra termoizolacja dachu w okresie letnim pod kątem przegrzewania poddasza użytkowego. Podwyższona temperatura wnętrza powoduje magazynowanie ciepła na noc w ścianach, szczególnie przy tradycyjnej technologii, co skutkuje koniecznością instalacji klimatyzacji lub jeżeli ona jest, to częstszym jej włączaniem.
Na koniec jeszcze jeden ważny element, czyli obserwowanie, w jakim kierunku zmierzają przepisy, ich trendy, wymogi energooszczędności, zmiany funkcjonalności, planowane zmiany przepisów lokalnych itp.
Reasumując, wartość techniczna nieruchomości to właściwie wszystko, z czego zbudowany jest dom lub mieszkanie. Tych elementów jest wiele, ale każdy z nich ma znaczenie dla kosztów jej utrzymania i jej wartości za kilka lub kilkanaście lat.
Na naszym blogu będziemy poruszać tematykę z tych wszystkich obszarów, które mają wpływ na wartość nieruchomości w czasie i koszty jej utrzymania. Wiedza, którą się dzielimy, pochodzi z naszego wieloletniego doświadczenia oraz współpracy z naszymi partnerami.
Zapraszamy do śledzenia kolejnych postów i zapoznania się z naszą ofertą.
Robert
